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张凤珠 商业综合体要做好定位

来源:河北青年报s2014-07-29 17:31:51
  正当商业地产如火如荼发展之际,新联合发展研究院与河北青年报联合举办这样一个研讨会,坐下来冷思考一下,很及时很必要。我们对商业地产系统研究是近几年才开始的。实际上我国房地产业历史也不长,十一届三

  正当商业地产如火如荼发展之际,新联合发展研究院与河北青年报联合举办这样一个研讨会,坐下来冷思考一下,很及时很必要。我们对商业地产系统研究是近几年才开始的。实际上我国房地产业历史也不长,十一届三中全会以后改革开放,才逐渐有了房地产市场和开发企业, 但发展迅猛,很快成为国民经济重要的支柱产业。
  那时的房地产业以建住宅为主,我在建设厅任职多年,包括分管建筑业、房地产业,多数在研究住宅,把解决老百姓的住房当成民生问题,政治问题,住宅确实是短缺。当初的开发,像万科这样最早的开发企业就是以住宅为主,所以升级,现在说消费升级,实际上也是我们产业的升级和转型。
  现代商业地产特别是城市综合体,应该说从本世纪的第二个10年前后迅速发展起来的,赵琰博士 “消费升级促进商业综合体转型” 的研究报告分析了很多原因,政策方面是住房“限购”的挤出效应,有些地方比较热,房价升高,不少人手里有好几套十多套,现在查了一些腐败的问题,一人拥有上百套,很惊人。因此局部地区也出现了一些住房滞销和过剩的问题。住宅发展到了一定阶段,本身也在转型升级。包括发展方式的转变,所以从住宅建设里面,吸收一些经验教训来看我们这个房地产业,包括商业地产,旅游地产,产业地产,农业地产,交通地产等等,都是业态的多样化。应该说这些业态相互还是有融合的,也不是很单一的,比方说商业地产对于住宅也不能简单说是升级或者取代。原来就是比较单一的居住区,以住宅为主,其他配套如小型超市、银行、理发、干洗店等一些商业雏形也还是有的。过去人们工资那么少,消费水平低,你建一个大商场没多少人去。后来随着生活水平提高,人们的需求增加,消费层次也升级了,特别是中产阶级,白领高富帅,他到一般的百货公司、老商场就没意思。南三条的有的东西跟北国、先天下同一品牌,明知便宜得多,他也不会去,这就是谈到的产业文化、购物环境。消费者除了 购物,还要满足吃喝玩乐、休闲的需求。这就是现代商业地产。
  商业地产不同于住宅,风险高,投入大,建设周期比较长。所以我觉得做商业地产首先是定位,非常重要。
选址定位。早期开发,地段确实是最受重视,这也是一些知名的开发商总结出来的。现在交通便捷,信息通达了,地段不是唯一的,但对于商业地产还是很重要的。你选的地段不好,那么你的产品销售受到的影响就会很大。
  客户定位。针对哪些人群?比方说目前先天下,勒泰,一些高端的,跟原来建的商场超市层次是不一样的。尽管有交叉,但是普通客户到高端商场,大部分是参观享受环境,看有什么新产品,将来有能力去那儿消费。也有白领,高端人士到一般商场去看看有没有一些物美价廉的东西。我觉得对客户定位非常重要的。
  规模定位。也是要考虑的。综合体不是越大越好,更不是越小越好。太大了资金投入高,周转也是问题。即使你有实力,恐怕效率这块也得考虑,要适中为宜。
  再就是业态。什么样的业态适合消费,需进行市场调研。建大型的城市商业综合体,高档的,迎合高端客户,如希尔顿,进出希尔顿的都是高净值成功人士,做出品牌效应,辐射面会越来越广;周边县市进城办事的一般住经济型酒店,逛普通商场,亦应予以满足。
  再就是从业态上要考虑跟旅游地产,教育地产产业之间的相互融合,业态相互关连,渗透,酒店列入商业,旅游部门把它列为定点,星级的。就是住宅底商也在升级,跟过去不一样。有一度曾经非常抵触,老百姓反映楼下饭店都是烟熏火燎,受不了。现在的改造,我底商为了商户,住在上面,方便经商,其他如噪音废气废水也在改造。
营销模式。主要有全售、全租、有售有租几种。全售是传统模式,资金回流快;后来感觉到商业地产的价格升值快,有实力的自持物业,主要是出租,以租金回收投资;也是有的售一部分租一部分,东方不亮西方亮。
规划设计。同样大的体量,地段不一样,计算出来也不一样,这也是我们建筑的魅力所在,每一个单体跟别的都不一样。商业地产专业很强,例如要考虑交通流通方面。看商场特别好,就是地方小,这种商场就会受影响。地铁修通了,公交是一方面,但是自驾的也有不少人。没法儿停车,可能就不去了,到好停车的地方去。交通除了平面的,还有垂直的,人,车,货,还有搬运,这些都要考虑,。
  结构上不同于住宅,高度、跨度、荷载要求更大一些。娱乐场所,还有很重的东西,水制品,饮料,还有书,很多放在一层,基础也要考虑。现在网络发展也很快,数字的发展也很快,即使当时不具备条件也要要留一些发展空间。
 
  高消费升级跟新型城镇化,跟津京冀协调发展紧密相联,河北还会有相当长时间的发展。我们的房子跟北京除了价格差别外,从品质,环境,配套,包括商业差的还很远。我们的住宅也还有发展空间。河北城镇化率现在还低于全国的水平,与京津差距相当大。现在很多大的开发商,投资商进来,不仅仅是建商业方面,我们的高端住宅,虽然人群量小,但是销售价值高,还是有市场的。
  再就是消费升级不仅仅是对现有人口,有钱了,本身消费升级;还要针对潜在的城镇发展,潜在人口增长的消费这块。
  所以我觉得商业地产,虽然发展历史相对来说还比较短,但已经引起我们足够的重视。已经在研究政策导向、行业特点,非常好,比我们住宅刚开始要好得多,因为那时需求太短缺了。希望我们河北能够迎头赶上,做的更好,不能跟在他们后面爬行。为什么发展综合体?就是集中度高,吸纳人才,辐射能力强求。但是你说零售能取消得了吗?这是我从一个消费者的感受,这些个怎么样结合起来,希望能多从政策、理论、法规来指导我们行业的发展,使其更理性、更健康。
谢谢。

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